Оценка низколиквидной недвижимости

Оценка низколиквидной недвижимости.
Объекты недвижимости по своей природе различны. Эти различия заключаются как конструкции объектов, так и в их назначении. Соответственно, рынок недвижимого имущества неоднороден – он разделен на разные сектора, а некоторые объекты недвижимости вообще могут не иметь развитого рынка в своем регионе или этот рынок может быть сильно ограничен. Динамика цен и ликвидность объектов в разных секторах рынка может быть разной – некоторые виды объектов недвижимости могут быть очень высоко ликвидными (пример таких объектов – однокомнатные квартиры в Москве), в то время как другие объекты могут быть низколиквидны и рынок для таких объектов будет крайне мал.

При оценке недвижимости оценщик часто сталкивается с необходимостью определения стоимости таких низколиквидных объектов. В качестве примеров объектов с низкой ликвидностью можно привести следующие: причалы, трансформаторные подстанции, мосты, градирни, песколовки, бревнотаски. Особенно много низколиквидной недвижимости бывает в регионах, переживающих экономический спад или стагнацию на протяжении достаточно длительного периода времени, в сельской местности и т.п.

Оценка низколиквидной недвижимости имеет свои особенности. Основная особенность заключается в том, что по таким объектам отсутствуют предложения о продаже и, как следствие, отсутствуют реально заключенные сделки купли-продажи. Это ставит оценщика в ситуацию, когда он не может применить наиболее распространенный метод оценки недвижимости, а именно – метод сравнительного анализа продаж.

Как правило, при отсутствии сделок купли-продажи с определенного рода объектами, отсутствуют и сделки передачи в аренду таких объектов, то есть коммерческое использование низколиквидного объекта недвижимости также затруднено. Как следствие, оценка такой недвижимости доходными методами (то есть методами, предполагающими коммерческое использование объекта с целью извлечения дохода) также бывает сильно затруднена или просто невозможна.

В такой ситуации, при отсутствии информации о сделках с аналогичными объектами и отсутствии реальных возможностей коммерческого использования низколиквидного объекта, оценщик вынужден использовать только затратные методы оценки. Эти методы основаны на едином универсальном принципе – разумный покупатель не заплатит за объект недвижимого имущества больше, чем себестоимость строительства аналогичного объекта плюс некоторое вознаграждение инвестору за инвестирование капитала в строительство объекта, а разумный продавец не продаст объект недвижимости за сумму меньшую чем себестоимость строительства плюс вознаграждение за инвестиции. Считается, что в результате действия этого универсального принципа, стороны сделки придут к согласованной цене сделки купли-продажи объекта, которая и будет являться рыночной стоимостью объекта оценки.

Среди затратных методов, применяемых для оценки недвижимости с низкой ликвидностью или с ограниченным рынком, наиболее распространенным является метод сравнительной единицы. Используя этот метод, оценщик умножает количество единиц измерения (например, квадратных или кубических метров) объекта оценки на стоимость строительства одной единицы измерения подобного типового объекта, взятой из специализированного справочника.

Как видим, данный метод прост и дает достаточно точные результаты при оценки недвижимости с низкой ликвидностью.