Оценка стоимости недвижимости при покупке во Франции

Оценка стоимости недвижимости при покупке во Франции.
К объектам недвижимости относится все, что прочно и неразрывно связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и сами земельные участки. Оценка стоимости недвижимости - это определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, которое может выступать как в качестве объекта гражданского оборота, так и в качестве объекта оценки.

Профессиональная оценка объектов недвижимости включает в себя рассмотрение оцениваемой собственности с различных (в экономическом смысле) точек зрения.

Первым подходом к оценке стоимости недвижимости можно назвать затратный подход, с его позиций стоимость недвижимости определяется на основе расчета затрат (с учетом разумной прибыли инвестора), необходимых для создания идентичного объекта. Определение величины затрат на строительство идентичного объекта, дает оценщику объективный ценовой ориентир для проведения дальнейшей оценки. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов и часто применяется для оценки собственности с ограниченным рынком, когда информация о совершенных сделках и предложениях о купле-продаже, или аренде аналогичных объектов отсутствует или недоступна.

Основой для расчета стоимости объекта недвижимости могут служить не только затраты на его создание, но и доходы, которые может получить владелец данного недвижимого имущества от его эксплуатации. Такой подход называется доходным, он включает в себя ряд методов расчета стоимости, среди которых можно назвать метод капитализации прибыли и метод дисконтирования денежных потоков, как наиболее употребимые в практике оценки стоимости недвижимости.

Но, конечно, наиболее наглядным и, зачастую, наиболее убедительным для всех заинтересованных сторон, является сравнительный (рыночный) подход. При его использовании оценщик проводит анализ рыночных цен совершенных сделок или цен предложений о купле-продаже аналогичных объектов, и на основании этой информации, с учетом корректировок на неполное соответствие аналогов и объекта оценки, делает заключение о рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Поскольку использование методов всех трех оценочных подходов требует поиска объектов-аналогов, необходимо выделить те параметры и признаки, по которым следует дифференцировать объекты недвижимости. На первое место следует поставить факторы, связанные с землей, так как права в отношении земельного участка являются неотъемлемой частью прав на недвижимость, а стоимость прав на участок может быть очень большой и составлять значительную часть стоимости всего объекта. К этим факторам следует отнести: вид права в отношении земельного участка, месторасположение, площадь участка и его рельеф, наличие и качество инфраструктуры, экологическую обстановку. Ко второй группе факторов относятся характеристики, связанные с улучшениями земельного участка: технические характеристики зданий и сооружений, расположенных на участке, износ их основных конструкций, соответствие современным требованиям, предъявляемым к объектам данного назначения.

Все рассмотренные подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта и являются теоретической базой оценки стоимости недвижимости.

Но, поскольку оценка различных объектов недвижимости имеет свою специфику, мы выделили наиболее распространенные случаи и посвятили им отдельные страницы, на которых Вы сможете получить ответы на наиболее распространенные вопросы, связанные с особенностями оказания услуг по оценке тех или иных видов недвижимого имущества.

Мы оказываем профессиональные услуги по оценке всех видов недвижимого имущества и проводим оценку стоимости недвижимости в Москве и других регионах РФ для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.