Юридические аспекты оценки стоимости недвижимости

Юридические аспекты оценки стоимости недвижимости.
Недвижимость является особенным видом имущества, оно отличается от других видов имущества (движимого имущества) тем, что недвижимое имущество невозможно отделить от его местоположения и земельного участка, на котором оно находится. Это качество недвижимости приводит к тому, что свойства и параметры окружающей среды (дороги, социальная и промышленная инфраструктура, инженерные сети, природные объекты, экологическое состояние среды) влияют на стоимость недвижимости также, как и параметры самого объекта (площадь, техническое состояние, качество отделки и инженерных систем и т.д.), по сути свойства окружающего пространства становятся свойствами объекта.

Еще одна особенность недвижимого имущества состоит в том, что в его состав всегда входит земля. Что это означает? Объект недвижимости не может существовать и эксплуатироваться без урегулирования прав на земельный участок, на котором он расположен. Даже, если земля под объектом не принадлежит собственнику объекта недвижимости, все равно, земельные отношения должны быть урегулированы, это можно сделать в форме передачи земельного участка в аренду или бессрочное пользование, последняя форма используется для передачи земельных участков государственным организациям. Отметим, что при долевой собственности на объект недвижимости, что часто встречается в многоквартирных домах и офисных центрах, выделение земли каждому собственнику в натуре не производится, то есть не оговаривается, какая часть участка принадлежит конкретному собственнику, но это не влияет и не ограничивает право собственности или право аренды данного земельного участка, или долю в этом праве, которое принадлежит собственнику квартиры или офисного помещения.

В силу особого положения и большой экономической значимости все объекты недвижимости, права на эти объекты и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации. Объекты, субъекты и порядок регистрации прав определен в Федеральном законе № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а основным документом, подтверждающим существование прав на объект недвижимости, является свидетельство о государственной регистрации права - специальный документ, выполненный на защищенном бланке и выдаваемый уполномоченным государственным органом, как удостоверение существования зарегистрированного права.

При проведении оценки недвижимости с целью установления величины ее рыночной стоимости необходимо исследовать не только те права, которые принадлежат продавцу и которые он продает покупателю, но и законные права иных лиц, которые также могут существовать и которые будут влиять на оценку стоимости. К таким правам относятся право аренды, принадлежащее арендатору, право залогодержателя, принадлежащее кредитору, право ограниченного пользования, принадлежащее третьим лицам на основании сервитута, и иные права, которые могли возникнуть на законных основаниях в процессе предыдущей эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Поскольку существование прав третьих лиц, как правило, ограничивает права собственника, то наличие обременений ведет к уменьшению рыночной стоимости недвижимости и исследование правового положения объекта всегда является важным этапом в работе оценщика и юриста, участвующего в проведении оценки.

Порядок проведения оценки имущества (и недвижимого имущества в том числе) регламентируется требованиями "Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ. В частности, закон требует, чтобы оценка имущества осуществлялась только на основании договора, заключенного между оценщиком и заказчиком. Это требование, несмотря на его формальность, является очень существенным, поскольку его неисполнение приводит к признанию отчета об оценке недействительным, что подтверждено судебной практикой.

Результатом, проведенной независимым оценщиком работы, будет отчет об оценке имущества. Отчет является стандартным документом, то есть документом, удовлетворяющим требованиям Федеральных стандартов оценочной деятельности. Эти стандарты представляют собой нормативные документы, содержащие основные требования к отчету и порядку проведения оценки. Требования стандартов дополняют и уточняют требования закона, и только отчеты, составленные в полном соответствии со всеми требованиями закона и стандартов, могут быть приняты в суде, как доказательство по делу.