Оценка недвижимости - как определяется стоимость

Оценка недвижимости - как определяется стоимость..
В своей повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами – почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости – это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. Думаю, что читатель сам неоднократно интересовался ценами на квартиры-аналоги для того, чтобы получить представление о цене собственной квартиры.

Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки. На примере квартиры это может выглядеть приблизительно так: мне известно, что в моем доме аналогичная квартира была продана за 30000 у.е., но моя квартира находится на первом этаже и не имеет телефона. Сколько стоит моя квартира? Я привел пример очень простой ситуации, в реальности оценщик сопоставляет объекты по очень большому набору параметров и учитывает множество факторов. Среди таких факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости, я бы назвал следующие: местоположение, площадь, строительный объем, характеристики основных строительных конструкций и их износ, площадь земельного участка, качество отделки и оборудования, наличие и качество транспортного сообщения, экологическая обстановка, состояние инфраструктуры района.