Консультации по недвижимости - оценка стоимости земли

Консультации по оценке недвижимости - оценка стоимости земли. Под оценкой земли обычно подразумевают оценку определенного земельного участка, имеющего свои четко установленные границы. Земельные участки, как и любые другие объекты недвижимости, подлежат обязательной государственной регистрации с выдачей Свидетельства о государственной регистрации права на данный участок, как объект недвижимости. Свидетельство содержит все основные данные о земельном участке – такие как адрес места расположения, площадь, кадастровый номер и реквизиты правообладателя.

Как и в общем случае оценки недвижимости, при оценке земли, как правило, требуется определить ее рыночную стоимость, т.е. наиболее вероятную цену в случае продажи на открытом, конкурентном рынке. Рыночная стоимость может быть определена как в отношении права собственности на земельный участок, так и в отношении права аренды земли или величины арендной платы за участок. Вид оцениваемого права оценщик и заказчик согласовывают в договоре, исходя из целей и задач предстоящей оценки и возможного дальнейшего использования данного недвижимого имущества.

Основные факторы, влияющие на стоимость земли – это местоположение, общая площадь участка и его разрешенное использование. Совокупность этих показателей практически полностью определяет размер ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта недвижимости и, соответственно, интерес со стороны инвесторов. Таким образом, земельные участки, привлекающие наибольшее число потенциальных инвесторов (покупателей), на свободном, конкурентном рынке, имеют наивысшую рыночную стоимость.

Согласно действующему российскому законодательству, земли Российской Федерации делятся на категории согласно их разрешенному использованию. Выделяют следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, поселений и некоторые другие, оборот которых сильно ограничен действующим законодательством и которые практически не встречаются в оценочной практике.

Наиболее часто встречающиеся при оценке категории земель – это земли поселений. Земельные участки, расположенные в черте поселений (городов, деревень, поселков и иных населенных пунктах) подлежат оценке преимущественно сравнительными методами (например, метод сравнительного анализа продаж). Это определяется тем, что на данный момент мы имеем сформированный рынок недвижимости, который по своим рыночным законам определяет стоимость земли или иных объектов недвижимого имущества и наиболее правильно с методологической точки зрения пользоваться именно этой информацией для проведения оценки.

Суть метода сравнения продаж состоит в том, что нужно сравнить цены, по которым совершаются сделки на рынке, и определить наиболее вероятную цену, за которую может быть продан оцениваемый объект. Подчеркнем, что речь идет именно о ценах совершения сделок, а не о ценах, которые первоначально объявляются продавцом. Эти цены могут достаточно сильно отличаться, а разница между ними - это та скидка, которую может получить покупатель при определенной настойчивости в переговорах.

Какую именно сумму продавец участка будет согласен уступить в процессе согласования сделки купли-продажи? Ответ на этот вопрос зависит от текущего состояния на рынке недвижимости. При растущем рынке средняя величина поправки составляет 0-5\%. Если цены на рынке падают, то уторговывание может составлять 5-10\%. В период экономических кризисов и резкого падения спроса на землю, цена реальной сделки может быть меньше первоначальной объявленной цены на 15-25\%. Разброс этих величин объясняется тем, что при росте цен («растущий рынок») покупатели стремятся быстрее заключить сделку чтобы зафиксировать цену, поэтому особенно не настаивают на скидке. И наоборот, при падении цен продавцы хотят как можно быстрее продать свои объекты во избежание их дальнейшего обесценивания и готовы идти на серьезные уступки. Особенно большие скидки готовы предоставлять те продавцы, для которых земля является предметом спекуляций.

Таким образом, для адекватной оценки величины поправки на уторговывание, необходимо сначала проанализировать состояние рынка недвижимости и макроэкономическую ситуацию в стране. После приведения цен предложений к уровню цен реальных сделок на аналогичные земельные участки, можно рассчитать примерную величину рыночной стоимости 1 квадратного метра земли в рассматриваемом месте. Умножив эту величину на площадь рассматриваемого земельного участка, можно получить неплохой ориентир его рыночной стоимости.

Оценка земли – достаточно сложный процесс, но получить примерное представление об уровне рыночной стоимости своего участка может любой заинтересованный собственник. Для этого нужно из публикаций в специализированных печатных изданиях или в Интернете выбрать несколько (3-5) предложений о продаже аналогичных участков, расположенных недалеко от рассматриваемого участка. Опубликованные цены предложений, как правило, завышены на сумму, которую продавец, в процессе торга, готов уступить покупателю. Для того чтобы привести уровень цен предложений к уровню цен реальных сделок, необходимо ввести «поправку на уторговывание».

При расчете стоимости земли следует учитывать, что стоимость земельного участка меняется со временем и оценка земли должна проводиться на определенную дату (так называемую «дату оценки»). Скорость изменения стоимости земли во времени может меняться – во время выраженного роста или падения экономики стоимость земли может изменяться очень быстро, в то время как в периоды плавного экономического развития стоимость земли может быть более-менее постоянной в течение длительного времени. Согласно действующим в России федеральным стандартам оценки (ФСО), результат расчета стоимости земельного участка, указанный в отчете об оценке, может быть использован, если с даты оценки прошло не более 6 месяцев.

Как уже отмечалось выше, в отношении земельного участка можно оценить не только право собственности, но и право аренды. Привлекательность права аренды на данный земельный участок для потенциального покупателя, и соответственно, его рыночная стоимость, определяется категорией земельного участка, набором полномочий, передаваемых по арендному договору, длительности действия арендного договора и величиной согласованной арендной ставки.

Свои особенности имеет оценка земли сельскохозяйственного назначения. Стоимость сельскохозяйственных земель напрямую зависит от их продуктивности. Чем выше урожайность земли, тем она более эффективна с точки зрения получения доходов от ведения сельского хозяйства на ней и, соответственно, тем выше ее стоимость. Здесь следует отметить, что существуют земли, формально относящиеся к категории сельскохозяйственных, но на самом деле не используемые для ведения сельского хозяйства. В отношении некоторых таких земель существует юридическая возможность перевода из категории сельскохозяйственных земель в земли поселений. Как правило, стоимость таких земель (т.е. имеющих перспективу смены категории) существенно выше, чем стоимость земли сельскохозяйственного назначения напрямую используемой для аграрного производства. Это объясняется тем, что при существующем положении на рынке недвижимости доход от инвестиций в строительство жилых или коммерческих зданий намного выше, чем доход от сельскохозяйственного производства.